Rakennuttaminen on rakennushankkeen tavoitteiden, suunnittelun, toteutuksen ja kokonaisuuden johtamista tilaajan näkökulmasta. Hyvä rakennuttaminen varmistaa, että hankkeen tavoitteet ohjaavat päätöksentekoa suunnittelun käynnistymisestä aina rakentamiseen, vastaanottoon ja käyttöönottoon asti.
Tässä oppaassa kerromme, mitä rakennuttaminen tarkoittaa, mitä rakennuttajan tehtäviin kuuluu ja miten rakennushanketta johdetaan hallitusti tiedon, tavoitteiden ja yhteisten toimintatapojen avulla.
Rakennuttaminen tarkoittaa rakennushankkeen suunnittelun, valmistelun, toteutuksen ja tavoitteiden johtamista tilaajan näkökulmasta. Rakennuttamisen tehtäviin kuuluvat muun muassa hankkeen tavoitteiden ja vaatimusten määrittely, suunnittelun ja rakentamisen ohjaus, aikataulun, kustannusten, laadun ja riskien hallinta sekä hankkeen eri osapuolten toiminnan yhteensovittaminen. Rakennuttaja toimii tilaajan tavoitteiden toteutumisen varmistajana koko rakennushankkeen ajan.
Rakennuttaminen tarkoittaa rakennushankkeen johtamista ja ohjaamista tilaajan tavoitteiden mukaisesti.
Rakennuttamisessa huolehditaan siitä, että hankkeelle asetetut toiminnalliset, taloudelliset, laadulliset ja aikataululliset tavoitteet muuttuvat suunnitelmiksi ja lopulta toteutetuksi rakennukseksi.
Rakennuttaminen alkaa usein jo ennen varsinaista suunnittelua. Hankkeen alkuvaiheessa määritellään, mitä ollaan rakentamassa, miksi sitä tarvitaan, millaisia tavoitteita hankkeelle asetetaan ja millä reunaehdoilla hanke voidaan toteuttaa.
Rakennuttaminen jatkuu suunnittelun ja rakentamisen läpi aina vastaanottoon, käyttöönottoon ja hankkeen päättämiseen asti.
Rakennuttaja toimii rakennushankkeessa tilaajan edustajana ja huolehtii hankkeen toteuttamisesta tilaajan tavoitteiden mukaisesti.
Rakennuttaja voi olla esimerkiksi kiinteistönomistaja, kunta, kaupunki, yritys tai muu rakennushankkeen tilaaja. Käytännön rakennuttamistehtäviä voidaan hoitaa organisaation omilla resursseilla tai käyttää ulkopuolista rakennuttajakonsulttia.
Rakennuttajan tehtävä ei ole yleensä suunnitella tai rakentaa rakennusta itse. Sen sijaan rakennuttaja ohjaa kokonaisuutta ja varmistaa, että hankkeen eri osapuolet työskentelevät yhteisten tavoitteiden mukaisesti.
Rakennuttaja toimii näin linkkinä tilaajan tavoitteiden ja hankkeen käytännön toteutuksen välillä.
Rakennuttajan tehtävät vaihtelevat hankkeen koon, toteutusmuodon ja organisaation mukaan.
Rakennuttamiseen voi kuulua esimerkiksi:
Rakennuttamisen ytimessä on kokonaisuuden hallinta. Yksittäiset suunnittelijat, urakoitsijat ja asiantuntijat vastaavat omista tehtävistään, mutta rakennuttajan on varmistettava, että kokonaisuus etenee kohti tilaajan tavoitteita.
Rakennushankkeen onnistumisen kannalta yksi tärkeimmistä vaiheista tapahtuu ennen varsinaista rakentamista.
Tilaajan on määriteltävä, mitä hankkeella tavoitellaan.
Tavoitteet voivat liittyä esimerkiksi:
Mitä selkeämmin tavoitteet ja vaatimukset määritellään hankkeen alkuvaiheessa, sitä paremmin ne voivat ohjata suunnittelua ja päätöksentekoa myöhemmissä vaiheissa.
Rakennuttamisen tehtävänä on myös varmistaa, etteivät tavoitteet jää vain hankkeen alkuvaiheen dokumenteiksi, vaan niiden toteutumista seurataan hankkeen edetessä.
Suunnitteluvaiheessa tilaajan tavoitteet muutetaan konkreettisiksi suunnitteluratkaisuiksi.
Rakennuttajan tehtävänä on varmistaa, että suunnittelu etenee asetettujen tavoitteiden mukaisesti ja että eri suunnittelualojen työ muodostaa toimivan kokonaisuuden.
Suunnittelun ohjauksessa tarkastellaan esimerkiksi ratkaisujen toimivuutta, kustannusvaikutuksia, aikataulua, toteutettavuutta ja tilaajan vaatimusten toteutumista.
Tässä vaiheessa tehtävillä päätöksillä voi olla suuri vaikutus hankkeen myöhempiin kustannuksiin ja toimivuuteen. Siksi päätöksenteon tueksi tarvitaan riittävän laadukasta ja ajantasaista tietoa.
Rakennushankkeen laatu ei tarkoita vain valmiin rakennuksen teknistä laatua tai virheettömyyttä. Rakennuttamisen näkökulmasta laatua on se, että hanke saavuttaa sille asetetut tavoitteet kokonaisuutena.
Laadukas rakennushanke valmistuu sovitussa aikataulussa ja hallitulla kustannustasolla sekä vastaa tilaajan ja käyttäjien tarpeisiin. Siksi myös kustannukset ja aikataulu ovat osa hankkeen laatua, eivät siitä erillisiä tavoitteita.
Rakennuttajan tehtävänä on seurata tätä kokonaisuutta hankkeen eri vaiheissa. Suunnitteluratkaisujen muutokset voivat vaikuttaa yhtä aikaa esimerkiksi toiminnallisuuteen, kustannuksiin ja aikatauluun. Päätöksiä ei siksi pitäisi tarkastella vain yhden mittarin perusteella, vaan suhteessa hankkeen kokonaislaatuun ja asetettuihin tavoitteisiin.
Laadun johtaminen edellyttää myös ajantasaista tietoa. Kun tavoitteet, kustannukset, aikataulu, riskit ja hankkeen eteneminen ovat rakennuttajan käytettävissä yhtenä kokonaisuutena, voidaan poikkeamat tunnistaa aikaisemmin ja niiden vaikutuksia arvioida ennen päätöksentekoa.
Hyvä rakennuttaminen pyrkii siis tasapainoon: tavoitteena ei ole mahdollisimman halpa tai mahdollisimman nopeasti valmistuva rakennus, vaan tarkoituksenmukainen lopputulos sovituilla kustannuksilla ja sovitussa aikataulussa.
Kustannukset ja aikataulu ovat keskeisiä rakennuttamisen ohjauksen kohteita.
Rakennuttajan tehtävänä on seurata, miten suunnitteluratkaisut, muutokset ja hankkeen eteneminen vaikuttavat asetettuihin tavoitteisiin.
Pelkkä toteutuneiden kustannusten seuraaminen ei riitä. Olennaista on myös ennakoida tulevaa.
Jos suunnitteluratkaisu kasvattaa kustannuksia tai aikataulussa syntyy viive, vaikutukset pitäisi tunnistaa mahdollisimman aikaisin. Näin vaihtoehtoja voidaan arvioida ennen kuin ongelma näkyy lopullisessa kustannuksessa tai valmistumisajankohdassa.
Rakennuttaminen onkin pitkälti ennakointia ja päätöksentekoa muuttuvassa tilanteessa.
Rakennushankkeeseen liittyy aina epävarmuutta.
Riskit voivat liittyä esimerkiksi kustannuksiin, aikatauluun, suunnitteluun, hankintoihin, rakentamiseen, käyttäjien tarpeisiin tai hankkeen lähtötietoihin.
Rakennuttajan tehtävänä on varmistaa, että merkittävät riskit tunnistetaan riittävän aikaisin, niiden vaikutuksia arvioidaan ja niiden hallitsemiseksi sovitaan tarvittavat toimenpiteet.
Riskienhallinta ei ole vain erillisen riskilistan ylläpitämistä. Riskit pitäisi yhdistää hankkeen johtamiseen ja päätöksentekoon.
Rakennuttaminen on myös tiedolla johtamista.
Rakennuttajan pitää pystyä muodostamaan kokonaiskuva hankkeen tilanteesta useiden eri osapuolten tuottaman tiedon perusteella.
Hankkeessa syntyy tietoa esimerkiksi vaatimuksista, suunnitelmista, kustannuksista, aikatauluista, päätöksistä, riskeistä ja tietomalleista. Jos tieto on hajallaan tai eri osapuolet tuottavat sitä eri tavoin, kokonaisuuden johtaminen vaikeutuu.
Rakennuttajan näkökulmasta olennaista on määritellä:
Hyvä tiedonhallinta vähentää manuaalista tiedon kokoamista ja luo perustan hankkeen ajantasaiselle tilannekuvalle.
Tietomallit eivät ole vain suunnittelijoiden työvälineitä.
Rakennuttaja voi hyödyntää tietomalleja esimerkiksi suunnitteluratkaisujen tarkastelussa, vaatimusten toteutumisen seurannassa, suunnittelualojen yhteensovituksessa sekä määrä- ja tilatiedon hyödyntämisessä.
Tietomallien hyödyntäminen edellyttää kuitenkin, että hankkeessa on määritelty, mitä tietoa malleihin tuotetaan ja miten sitä käytetään.
Rakennuttajan näkökulmasta olennaista ei siis ole tietomallintaminen itsessään, vaan se, mitä hyötyä mallien sisältämästä tiedosta saadaan hankkeen johtamiseen.
Rakennuttajan on pystyttävä hahmottamaan hankkeen kokonaisuus.
Tilannekuva voi yhdistää esimerkiksi aikataulun, kustannukset, riskit, suunnittelutilanteen ja keskeiset päätökset yhdeksi kokonaisuudeksi.
Hyvä tilannekuva auttaa vastaamaan esimerkiksi kysymyksiin:
Kun olennainen tieto on helposti saatavilla, rakennuttajan aikaa voidaan käyttää tiedon etsimisen sijasta hankkeen johtamiseen.
Rakentamisen käynnistyminen ei vähennä rakennuttamisen merkitystä.
Toteutusvaiheessa seurataan muun muassa rakentamisen etenemistä, kustannuksia, aikataulua, laatua, muutoksia ja sopimusten toteutumista.
Rakennuttajan tehtävänä on varmistaa, että toteutus vastaa suunnitelmia ja tilaajan tavoitteita sekä että havaittuihin poikkeamiin reagoidaan.
Samalla on tärkeää huolehtia rakentamisen aikana syntyvän tiedon hallinnasta. Hankkeen lopussa tarvittavan luovutus- ja toteumatiedon muodostuminen kannattaa varmistaa jo rakentamisen aikana eikä vasta vastaanottovaiheessa.
Rakennushankkeen loppuvaiheessa huomio siirtyy vastaanottoon, käyttöönottoon ja hankkeen tietojen luovuttamiseen.
Rakennuttajan tehtävänä on varmistaa, että tilaaja saa sovitun lopputuloksen lisäksi rakennuksen käyttöä ja ylläpitoa varten tarvittavat tiedot.
Hyvin johdetussa hankkeessa tiedon siirtymistä käyttöön on valmisteltu jo hankkeen aikaisemmissa vaiheissa.
Rakennuttamista kannattaakin tarkastella kokonaisuutena:
tarve → tavoitteet → suunnittelu → rakentaminen → vastaanotto → käyttöönotto
Onnistunut rakennuttaminen pitää tilaajan tavoitteet mukana koko tämän ketjun ajan.
Kiinteistönomistaja käynnistää uuden toimitilahankkeen. Hankkeen alkuvaiheessa käyttäjiltä kerätään tilatarpeet ja tilaaja määrittelee hankkeelle kustannus-, aikataulu- ja laatutavoitteet.
Rakennuttaja kokoaa tavoitteet ja vaatimukset suunnittelua ohjaavaksi kokonaisuudeksi sekä varmistaa, että suunnittelijat tuntevat hankkeen lähtökohdat.
Suunnittelun aikana rakennuttaja seuraa ratkaisujen vaikutuksia tiloihin, kustannuksiin ja aikatauluun. Kun suunnittelussa ehdotetaan muutosta, sen vaikutuksia voidaan arvioida suhteessa hankkeen alkuperäisiin tavoitteisiin ennen päätöksentekoa.
Rakentamisen aikana seuranta jatkuu. Kustannuksia, aikataulua, riskejä ja muutoksia tarkastellaan osana hankkeen yhteistä tilannekuvaa.
Hankkeen valmistuessa rakennuttaja varmistaa, että rakennus vastaa sovittuja tavoitteita ja että käytön ja ylläpidon tarvitsema tieto luovutetaan hallitusti.
Näin rakennuttaminen muodostaa hankkeen läpi jatkuvan johtamisen ketjun sen sijaan, että hankkeen eri vaiheita johdettaisiin toisistaan irrallisina kokonaisuuksina.
Hyvin johdettu rakennuttaminen:
Rakennushankkeen onnistuminen ei synny vain hyvästä suunnittelusta tai onnistuneesta rakentamisesta. Hankkeen eri vaiheita ja osapuolia pitää johtaa yhtenä kokonaisuutena tilaajan tavoitteista lähtien.
Graviconin näkökulmasta rakennuttamisessa korostuu erityisesti tavoitteiden muuttaminen konkreettisiksi vaatimuksiksi sekä näiden vaatimusten toteutumisen seuraaminen hankkeen aikana.
Samalla rakennuttajan käytettävissä olevan tiedon laatu vaikuttaa suoraan johtamisen mahdollisuuksiin. Jos kustannus-, aikataulu-, suunnittelu- ja riskitieto on hajallaan, rakennuttajan on ensin muodostettava käsitys tilanteesta ennen kuin siihen voidaan reagoida.
Siksi rakennuttamisen, tiedonhallinnan ja tiedolla johtamisen kehittämistä kannattaa tarkastella yhdessä.
Hyvin määritellyt toimintatavat, laadukas tieto ja ajantasainen tilannekuva auttavat rakennuttajaa keskittymään olennaiseen: hankkeen tavoitteiden toteutumisen johtamiseen.
Rakennuttaminen tarkoittaa rakennushankkeen valmistelun, suunnittelun ja toteutuksen johtamista tilaajan tavoitteiden mukaisesti. Rakennuttamisessa huolehditaan muun muassa hankkeen tavoitteista, kustannuksista, aikataulusta, laadusta, riskeistä ja eri osapuolten toiminnan yhteensovittamisesta.
Rakennuttaja johtaa rakennushanketta tilaajan näkökulmasta. Tehtäviin voivat kuulua esimerkiksi tavoitteiden määrittely, hankesuunnittelun ja suunnittelun ohjaus, kustannus- ja aikatauluseuranta, hankintojen valmistelu, riskienhallinta sekä rakentamisen ja käyttöönoton koordinointi.
Tilaaja on taho, joka käynnistää rakennushankkeen ja jonka tarpeisiin hanke toteutetaan. Rakennuttaja huolehtii käytännössä hankkeen johtamisesta ja tilaajan tavoitteiden toteutumisesta. Tilaaja voi hoitaa rakennuttamisen itse tai käyttää rakennuttajakonsulttia.
Rakennuttajan päätöksenteko perustuu hankkeesta saatavaan tietoon. Toimiva tiedonhallinta varmistaa, että esimerkiksi kustannus-, aikataulu-, suunnittelu-, riski- ja vaatimustiedot ovat luotettavia, ajantasaisia ja helposti hyödynnettävissä.
Tietomalleja voidaan hyödyntää esimerkiksi suunnitteluratkaisujen tarkastelussa, suunnittelualojen yhteensovituksessa, vaatimusten seurannassa sekä tila-, määrä- ja muun rakennustiedon hyödyntämisessä. Hyödyntämisen edellytyksenä on, että tietomallien tavoitteet ja tietosisältö määritellään hankkeessa tarkoituksenmukaisesti.
Graviconin asiantuntijat auttavat määrittämään, johtamaan ja varmistamaan rakennushankkeen tietosisällöt koko hankkeen ajan.
Haluatko tietää lisää? Ota yhteyttä!
